מה זה בעצם גרירת משכנתא?
גרירת המשכנתא היא בעצם שיעבוד נכס חדש במקום הנכס הישן עבור אותה הלוואה, לדוגמא: יש לנו נכס שיש עליו משכנתא שהיא בתנאים יותר טובים ממה שנותנים בשוק, ואנחנו רוצים למכור את הנכס ולקנות חדש, ניתן להעביר את המשכנתא הישנה על הבית החדש ואת יתר הסכום להשלים במשכנתא נוספת או הון עצמי.
גרירת משכנתא על פי בנק ישראל:
על פי הנהלים למתן הלוואות לדיור, הבנק לא יסרב לבקשת לווה לשעבד נכס חלופי במקום הנכס הממושכן להבטחת ההלוואה (גרירת ההלוואה) ולא יתנה את הגרירה בשינוי תנאי ההלוואה הקיימים, אלא מסיבות סבירות שיובאו לידיעת הלווה.
דוגמאות לסירוב מסיבות סבירות:
- הלוואה שניתנה מפיקדונות צד שלישי ועל פי תנאיו (אלא אם כן קיבל הלווה את אישור המפקיד).
- ערך הביטחונות החדשים המוצעים על ידי הלווה נמוך מן המקובל בבנק באותו מועד לגבי מתן ההלוואה.
במקרים בהם לא ניתן לגרור את ההלוואה לנכס אחר לדוגמה אם מכרתם דירה וטרם רכשתם חדשה יכול הבנק לאשר בטחוה חליפית אחרת שוות ערך (ערבות בנקאית, פקדון משועבד וכו’).
מתי כדאי לגרור משכנתא?
אם יש לכם משכנתא על נכס יש 2 אפשרויות, או שהיא “טובה” או שהיא “גרועה”, ברור שאם המשכנתא שלכם גרועה אין טעם לגרור אותה ועדיף לסלק ולקחת חדשה, אבל אם היא טובה כמובן שכדאי לבחון אופציה לגרירה למרות שלא תמיד זה יתאפשר.
מתי לא יתאפשר לבצע גרירת משכנתא טובה?
- יחס החזר גבוה – נגיד ויש לכם משכנתא טובה שאתם משלמים עלייה 5000 שקל בחודש, תצטרכו להוסיף משכנתא לשדרוג הבית והיא תעלה לכם עוד 4000 שקל בחודש, אם יחס ההחזר כבר עליכם, תצטרכו לסגור את המשכנתא הישנה ולקחת חדשה בהחזר שתואם את היכולות שלכם.
- משא ומתן בבנקים – כאשר אתם גוררים משכנתא וצריכים לקחת תוספת תוכלו לקחת את התוספת רק בבנק בו אתם גוררים את המשכנתא כלומר בבנק בו נמצאת המשכנתא הנוכחית שלכם, מה שאומר שהבנק לא ימהר לתת לכם תנאים טובים על המשכנתא.
מומלץ במקרים כאלה לבדוק 2 אופציות: גם אופציה של גרירה ותוספת וגם אופציה של משכנתא חדשה על הסכום של 2 המשכנתאות ולראות מה יותר כדאי.
נקודות חשובות נוספות בגרירת משכנתא:
ביורוקרטיה
גרירת משכנתא זו ביורוקרטיה לא קטנה, יש מסמכים רבים שחקנים רבים (אתם, המוכר של הדירה החדשה והקונה של הדירה שלכם), הקפידו על ביצוע פגישה מאוד מסודרת עם הבנק לפני התהליך על מנת להבין מתי צריך לעשות כל צעד ומתי יש להפעיל את הבנק.
אישור עקרוני
גם גרירה מצריכה אישור עקרוני מהבנק ובשל הניואנסים הקטנים והמעצבנים בתחום הזה, מומלץ להוציא אישור עקרוני כמה שיותר מוקדם על מנת להיות ערוך לכל האפשרויות מוקדם ככל הניתן ולמנוע הפתעות.
סכום הדירה
כמובן שאם הדירה החדשה נרכשת בסכום נמוך יותר מהדירה הנוכחית שלכם, אז הבנק יצטרך לאשר לכם את נושא הגרירה ויש אפשרות שהוא ידחה את הבקשה כי הביטחון שהוא מקבל הוא לא טוב כמו הביטחון הקודם שלו (זה לא כל כך נפוץ, אבל זה קורה).
