נתחיל בהגדרת התפקיד, מכיוון שאין עדיין רגולציה בתחום כל מי שרוצה יכול להכריז על עצמו כיועץ משכנתאות. למרות חוסר ההגדרה הפורמלית בתפקיד ייעוץ משכנתאות, ראוי שיועץ משכנתאות יכיר את עולם המשכנתאות על כל חלקיו, להכיר את מסלולי המשכנתא השונים עם היתרונות והחסרונות שלהם, לדעת לבצע ללווים אפיון פיננסי מלא ונכון ולדעת לבנות עבורם את התמהיל הנכון עבורם שמתאים לצרכים שלהם ולתכנונים שלהם בעתיד.
מה תפקידו של יועץ משכנתאות?
הרבה אנשים חושבים ומאמינים שתפקיד היועץ הוא רק להוזיל ריביות במשכנתא בבנק, בפועל זאת רק דוגמה קטנה למה שיועץ משכנתא טוב מסוגל לתת לכם. את התפקיד של יועץ המשכנתאות ניתן לחלק לכמה תפקידים עיקריים שהם:
- הבנת העסקה – היועץ חייב להבין את העסקה שאליהם אתם נכנסים, היועץ בודק אם העסקה מתאימה לכם (אם אתם מרוויחים 13 נטו, עסקה של בית ב- 2 מיליון כנראה לא מתאימה לכם) לכן היועץ מבצע אבחון פיננסי מלא ללווים ולעסקה, ומציג בפני הלווים את האפשרויות שעומדת לרשותם ביחס לעסקה שהציגו.
- בניית תמהיל משכנתא שמותאם אישית לכם – החלק העיקרי במשכנתא הוא התמהיל, בניית תמהיל נכון שמותאם לצרכים של הלווים יכול להביא לחיסכון של מאות אלפי שקלים בתשלומי הריבית שהיו מגיעים לבנק. לאחר ביצוע באפיון הפיננסי ללווים על ידי היועץ, בונה היועץ תמהיל שמתאים לזוג ולתוכניות שלהם בהווה ובעתיד.
- ניהול מו”מ עם הבנקים – אחרי בניית התמהיל והתאמתו ללווים, ניגש היועץ לבצע מכרז ריביות מול הבנקים על מנת להביא ללווים את ההצעה הטובה ביותר והמשתלמת ביותר עבורם.
- ללוות אותכם בלקיחת המשכנתא ואחריה – אחרי שיועץ משכנתאות סיים את המכרז בין הבנקים הוא יציג לכם את ההצעות שקיבל ובמידה ויש מספר הצעות דומות הוא ייתן לכם את חוות דעתו על כל הצעה וישאיר את הבחירה לכם, לאחר שבחרתם עם איזה בנק להתקדם יקבע היועץ ביחד עם בנקאי תאריך לחתימות. יש יועצים שיצטרפו אליכם לחתימות ויש כאלה שילוו מרחוק. דבר חשוב לוודא עם היועץ זה הבהרה לתהליך לאחר החתימות, יש יועצים שממשיכים ללוות את הלווים בשלב הביטחונות ויש יועצים שלא מתעסקים בזה.
מה ההבדל בין יועץ משכנתאות של הבנק ליועץ משכנתאות פרטי?
הרבה אנשים חושבים לעצמם למה שייקחו יועץ משכנתא פרטי אם יש ייעוץ משכנתאות בבנק והם יכולים לחסוך את העלות של היועץ הפרטי, הבעיה שלא הרבה מבינים שההבדל בין יועץ משכנתאות פרטי ליועץ משכנתאות של הבנק הוא שמיים וארץ, וההבדל הזה מתבטא בכמה דברים עיקריים כגון:
- מחויבויות ללווים ולתהליך – יועץ משכנתאות של הבנק עובד בבנק מקבל משכורת מהבנק ונמדד על כמות המשכנתאות שהוא מוכר והרווח שהביא לבנק, יועץ משכנתאות פרטי מחויב רק לכם ולצרכים שלכם.
- זמינות – ליועץ משכנתאות בבנק אין זמן לשבת לעשות לכם אבחון פיננסי מלא ונתח את המצב שלכם ובהתאם לכך לבנות לכם תמהיל, הוא פשוט בונה את התמהיל שהכי מתאים לבנק אם לא ביקשו ממנו אחרת. יועץ פרטי לעומתו מקדיש זמן לאבחון והבנת המצב הפיננסי שלכם והתאמת התמהיל אליכם ולא תמהיל כללי.
- גובה הריביות – יועץ משכנתאות בבנק מוכר משכנתא ,ככל שימכור לכם בריבית גבוהה יותר הבנק ירוויח יותר, יועץ משכנתאות פרטי מצד שני דואג לכם ולחיסכון שלכם, עושה ככול שביכולתו כדי שתשלמו כמה שפחות לבנק.
- היום שאחרי המשכנתא – אחרי שחתמתם על המשכנתא ברמת העיקרון ניתן לבצע מחזור משכנתא כל פעם שיש שיפור בתנאים או בתנאי השוק, אם התנאים יטיבו אתכם ליועץ בבנק אין אינטרס לבוא ולהציע לכם לבצע מחזור, כי זה פחות כלכלי לבנק. יועץ פרטי לעומתו גם יהיה מוכן לבצע לך בדיקה בכל פעם שתרצו למחזר וייתן לכם את חוות דעתו על כדאיות המחזור שלכם.
מתי כדאי לקחת יועץ משכנתאות?
ייעוץ משכנתאות חוסך המון זמן ובירוקרטיה בבנקים, אך אם יש לכם משכנתא נמוכה לקחת ויש לכם זמן לשבת ללמוד את כל נושא המשכנתאות כדי שלא יעבוד עליכם בבנק זה בסדר, בסכומים נמוכים אם אין לכם את הזמן להתעסק בזה ולשבת ללמוד מה שצריך אכן מומלץ לקחת יועץ משכנתא שכן עלות היועץ מתקזזת מהחיסכון הרבה שיוכל להביא לכם.
אם מדובר בעסקה גדולה, אכן מומלץ להיעזר ביועץ גם אם אתם מבינים קצת בתחום שכן עסקאות גדולות יכולות ליפול על דברים קטנים והיועץ עם ניסיונו יכול לעזור למנוע דברים כאלה ואף לגרום לחיסכון של מאות אלפי שקלים בתשלומי הריביות.
איך בוחרים יועץ משכנתאות מומלץ?
כמובן שאין רק פרמטר אחד לפיו ניתן לבחור איש מקצוע מנוסה בתחום ייעוץ משכנתאות, אך ננסה לפרט כמה שאפשר על הפרמטרים החשובים אותם צריך לבדוק לפני בחירת ייעוץ משכנתאות:
- חפשו יועץ משכנתאות עם המלצות – במידה והגעתם ליועץ דרך המלצות של חברים או משפחה זה טוב, כי כנראה הסבירו לכם על התהליך עם היועץ וכנראה שהם יצאו מרוצים, אבל אם הגעתם ליועץ לא דרך חברים או משפחה ויש עליו הרבה המלצות מאשים שאתם לא מכירים זה אכן יכול להראות לכם הרבה על אופן העבודה של היועץ.
- מקצועיות – כאשר בוחרים יועץ חשוב לבדוק את רמת הידע המקצועי של היועץ, משכנתא היא תחום שלא כולל רק מסלולים וריביות אלה גם חלקים מתחום הכלכלה והמימון לכן אם מצאתם יועץ שמבין בדברים האלה זה יתרון ענק.
- ניסיון – כמו ברוב התחומים ידע תאורטי לבדו אינו מספיק בעיקר בתחום מורכב כמו משכנתאות לכן עדיף שליועץ יהיה ניסיון של מספר תיקים. כמובן שניסיון מתחומים חופפים כמו כלכלת המשפחה ותחום הביטוח יכול מאוד לעזור ולהוסיף נקודות זכות ליועץ. בנוסף יש המון סוגי עסקאות וחשוב שהיועץ שאתם לוקחים יהיה בקיא בתחום העסקה שלכם אם זה רכישה מקבלן או רכישה יד שניה, בניה עצמית קיבוצים וכו’.
- כימייה וחיבור – בתחום ייעוץ משכנתאות חלק מהשיקולים הם לא רק כלכליים אלה גם רגשיים. אם תמצאו יועץ שיש לכם חיבור טוב איתו, ככל הנראה תקבלו משכנתא שממש מתאימה לכם ולצרכים שלכם כיום ובעתיד.
לסיכום:
ברור שרכישת דירה זה לא משהו קטן ושלוקחים הלוואה גדולה להרבה שנים יש הרבה סיכונים בדרך, אבל בחירה ביועץ משכנתאות פרטי תוביל אותכם להוזלה משמעותית במשכנת, התאמת הרכב ההלוואה ליכולת שלכם, חיסכון בזמן יקר והרבה ביורוקרטיה בבנקים.
