ישנם מספר יחסית גדול של מסלולי משכנתא, כשהדבר שנכון עבור כל המסלולים הוא שאין דבר כזה מסלול משכנתא טוב או מסלול משכנתא רע, לכל מסלול משכנתא יש יתרונות וחסרונות משלו ועל ידי בניית תמהיל נכון ניתן לקבל משכנתא מעולה שמנצלת את יתרונות המסלולים ובורחת כמה שאפשר מהחסרונות שלהם.

מסלול משכנתא בריבית קבוע לא צמודה נחשב למסלול הכי יציב, אותו החזר חודשי בתשלום הראשון ובתשלום האחרון, ההמלצה היא לקחת את המסלול כאשר אנחנו נמצאים בתקופת ריבית נמוכה שכן במקרה של עלייה בריבית או במדד לא משפיע כלל על המסלול. אחד החסרונות הבולטים של המסלול הוא עמלות הפירעון המוקדם, במידה ולקחתם משכנתא בריבית קבועה לא צמודה ותרצו לסגור את המסלול לאחר כמה שנים, ככל הנראה שקנסות הפירעון יהיו גבוהות בגלל הריבית הגבוה במסלול.

מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה במסלול זה הריבית במשכנתא נשארת קבועה, הקרן (הסכום אותו חייבים לבנק) מוצמדת למדד המחירים לצרכן, לדוגמה אם אתם משלמים על המסלול הזה 1500 שקל כל חודש, והמדד השנתי עלה ב1% , לאחר שנה יעלה ההחזר החודשי שלכם ל1515. יתרונות המסלול ריבית קבועה ולא משתנה. חסרונות המסלול, אחד החסרונות הבולטים הוא ההצמדה למדד, רמה הסיכון גבוהה שכן אם המדד יעלה איתו ביחד תגדל הקרן וכך גם ההחזר החודשי. חסרון נוסף שיש למסלול הוא עמלות פירעון מוקדם שכן כמו במסלול הקבועה לא צמודה בגלל הריבית הגבוה המסלול חשוף לעמלות פירעון גבוהות.

מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה אופי המסלול די דומה לריבית קבועה אך עם שינוי קל, במסלול זה יש נקודת יציאה + נקודת שינוי ריבית, בנקודות היציאה ניתן לפרוע את המסלול באופן מלא או חלקי ללא תשלום קנסות פירעון. בנקודת שינוי הריבית, תוכל הריבית לרדת או לעלות בהתאם למדד ולריבית בבנק. לפני נקודות שינוי הריבית הבנק יעדכן אותכם על מועד השינוי ומה תהיה הריבית החדשה על מנת שתוכלו לתכנן איך תפעלו. הריבית משתנה כל כמה תקופות ( בהתאם למה שסגרתם עם הבנק), המסלול הנפוץ ביותר הוא משתנה כל 5 שנים אך קיימת גם משתנה כל שנה,שנתיים,ועשר שנים. בחלק מהבנקים גם קיימת כמשתנה כל שנתיים וחצי וכל 7 שנים.

מסלול משכנתא בריבית משתנה לא צמודה מבחינת אופיו של המסלול, הוא מעין שילוב של משתנה צמודה וקבועה לא צמודה. הריבית שתקבלו תוכל להשתנות רק בתחת היציאה כל 5 שנים והקרן לא צמודה למדד, מכך ניתן להסיק שב5 שנים הראשונות ההחזר לא יעלה או יירד. מבחינת עלות פירעון מוקדם, אם תבחרו לסלק את המסלול בתחנת היציאה לא יהיו לכם עמלות פירעון מוקדם ואת תפרעו לפני העמלות ככל הנראה לא יהיו גבוהות כי החישוב שלהן יבוצע עד לתחנת  היציאה ולא עד סוף המשכנתא. בגדול, המסלול יכול לשמש כחלופה טובה למי שרוצה החזר קבוע לכמה שנים ורוצה להימנע מעמלות כמו שיש בקבועה לא צמודה.

מסלול משכנתא בריבית הפריים במסלול זה אין הצמדה למדד, ומה שמשפיע עליו זה ריבית הפריים. ריבית הפריים מושפעת ישירות מריבית בנק ישראל וגובה הריבית הוא ריבית בנק ישראל פלוס אחוז וחצי. (נכון לחודש פברואר 2021 ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1 ומכך ניתן להסיק שריבית הפריים עומדת על 1.6%). כיום אין הגבלה על הסכום שניתן לקחת במסלול הפריים שכן ההגבלה היא שחייב לקחת שליש מהמשכנתא בריבית קבועה, ואת השאר הלווה יכול לחלק איך שהוא חושב שנכון לו. אחד יתרונות הבולטים של הפריים הוא שכיום הריבית היא מהנמוכות במשק ולכן המסלול הוא פופולרי בקרב נוטלי המשכנתאות, בנוסף אין במסלול הזה עמלות פירעון מוקדם. החיסרון הבולט של מסלול הפריים הוא שהוא יכול להשתנות 8 פעמים בשנה בהתאם לריבית בנק ישראל שמוכרת על ידי הוועדה המוניטרית בראשות נגיד בנק ישראל.

מסלול משכנתא משתנה כל שנה לא צמודה (מבוסס עוגן מק”מ) מסלול שלא ניתן לקבל אותו בכל הבנקים, אלה שכן הציעו אותו עד פברואר 2021 היה בא המסלול על חשבון הפריים, לאחר שינוי הרגלוציה של בנק ישראל ניתן לשלב את המסלול הזה ביחד עם הפריים. המסלול עצמו מאוד דומה לפריים עם כמה הבדלים: מבחינת שינוי הריבית, המסלול משתנה כל שנה ולא 8 פעמים בשנה. בגלל תדירות השינוי הנמוכה שלו יחסית לפריים הריבית במסלול תיהיה יותר גבוהה מריבית הפריים. במסלול הזה אין הצמדה למדד וכמו במסלול הפריים גם אין עמלות פירעון, ככה שתוכלו לסלק את המסלול בכל רגע נתון בלי לשלם קנס. כדאי לדעת שאם הריבית תעלה בנקודות היציאה הדבר ישפיע על ההחזר החודשי ויגרום לעלייה מיידית בהחזר.

מסלולי מט”ח (אירו, ין יפני, דולר) רוב המסלולים האלו דומים באופי שלהם, הריבית תשתנה בהתאם לריביות בחו”ל (כל 3 חודשים, 6 חודשים או שנה תלוי בסיכום מול הבנק). קרן ההלוואה לא צמודה למדד אבל הין כן צמודה לשער החליפין. מבחינת פירעון המסלול ניתן לפרוע בכל רגע ללא קנסות אך ייתכן ששער החליפין יהיה גבוה. מבחינת רמת הסיכון הסיכון הוא מאוד גבוה, לדוגמה: נגיד לקחתם 100 אלף דולר כאשר שער החליפין היה 3.4 ולפתע השער עלה ל- 4.4 אוטומטית תצטרכו להחזיר לבנק עוד 100 אלף, כמובן שהדבר ישפיע גם על ההחזר החודשי והוא יעלה גם הוא. המסלול עצמו מומלץ למי שיש הכנסות ונכסים מחו”ל צמודים למט”ח.

רוצים לדעת עוד על מסלולי משכנתא? היכנסו לכתבות שלנו מטה: