הלוואה לדיור, או כשמה המוכר יותר – המשכנתא, מורכבת ממסלולים שונים וריביות שונות.
בסוף כל חודש, בנק ישראל מרכז את הנתונים של ריביות המשכנתא שהעניקו הבנקים במהלך אותו חודש, ומפרסם ריבית משכנתא ממוצעת.
כדי להבין מהי ריבית משכנתא ממוצעת, נבין תחילה את המושג ריבית.
מהי ריבית?
הריבית היא “המחיר של הכסף” בעסקה בה הצד המלווה (הבנק במקרה שלנו) מעביר כסף ללווה (האנשים שרוצים משכנתא). הלווה מחזיר את סכום ההלוואה בצירוף הפרש שהוא הריבית.
ניתן לראות בריבית גם תמורה לסיכון שמלווה לוקח על עצמו (למקרה שהלווה לא יעמוד בהחזר ההלוואה). באותו אופן הבנקים מציעים הלוואות ו’בתמורה’ לריבית, מלווים את הכסף.
אז מהי ריבית משכנתא ממוצעת?
הלוואת המשכנתא מורכבת ממסלולים שונים בריביות שונות. להלן המסלולים העיקריים:
- ריבית קבועה לא צמודה: במסלול זה הריבית הינה קבועה לאורך כל חיי המשכנתא ולפיכך גם סכום ההחזר נותר ללא שינוי.
- ריבית משתנה צמודה לפריים: ריבית פריים זו ריבית העוגן שנקבעת על ידי הבנקים. היא צמודה לריבית בנק ישראל המפורסמת אחת לחודש וגבוהה ממנה ב-1.5% בדיוק.
ריבית משכנתא צמודה לפריים, תלויה בריבית הפריים בהפרש קבוע. - ריבית משתנה צמודה למדד: מסלול לטווח ארוך עם ריבית המשתנה אחת לתקופה מוגדרת (כל 24 חודשים, כל 5 שנים וכד’) כפי שנקבע במועד מתן ההלוואה.
ריבית משכנתא ממוצעת מחושבת באופן חודשי על ידי בנק ישראל, על סמך נתונים שמתקבלים מכלל הבנקים המעניקים הלוואות לדיור בישראל.
כיצד מחשבים ריבית משכנתא ממוצעת?
בנק ישראל משקלל את הנתונים על כלל המשכנתאות והמסלולים שניתנו בכלל הבנקים בחודש החולף. נתוני ריבית משכנתא ממוצעת מפורסמים ברמה חודשית, לפי מסלולים (צמודים למדד ולא צמודים למדד), לפי משך תקופת ההלוואה ולפי מועדי עדכון הריבית במסלולי הריבית המשתנה.
מה משתמשים בריבית משכנתא ממוצעת?
כאמור, המשכנתא מורכבת מסלולים ותקופות שונות. לווה שירצה לפרוע חלק מההלוואה או את כולה, בטרם הגיע המועד לפירעון שנקבע במועד נטילת ההלוואה, יחויב ב”עמלת פירעון מוקדם”. המרכיב העיקרי בעמלה הוא הפער שבין ריבית משכנתא ממוצעת בהתאם למסלול אותו מתכוונים לפרוע, לבין הריבית במסלול ההלוואה.
איך הקורונה השפיעה על ריבית המשכנתא הממוצעת – מה קרה לה בחודשים האחרונים?
ריבית המשכנתא הממוצעת הצמודה למדד הושפעה ממצב הקורונה ועלתה בצורה משמעותית בתחילת המגיפה בישראל במרץ 2020. החל מיוני 2020 ריבית המשכנתא הממוצעת הצמודה נמצאת בירידה שהתגברה מעט בחודשיים האחרונים בהמשך למבצע החיסונים והקטנת היקף המגיפה.
ריבית משכנתא ממוצעת שאינה צמודה למדד, עלתה גם כן עם תחילת המגיפה במחצית הראשונה של 2020. בחציון השני של 2020 נצפתה ירידה בריבית משכנתא ממוצעת לא צמודה.
ירידה זו התגברה ברבעון ראשון של 2021 בהמשך להעלאת המגבלה במסלול ריבית צמודה לפריים מ-33% מכלל ההלוואה ל-66% מההלוואה. מהלך זה הוזיל את ריבית המשכנתא הממוצעת.
לסיכום, ריבית משכנתא ממוצעת מושפעת מגורמים רבים ומגוונים במערכת הבנקאות ובמצב המשק. השפעות אלו באות לידי ביטוי בגובה הריבית ומתורגמות לעלות הלוואה לדיור עבור ציבור נוטלי המשכנתא.
