שטר משכנתא
אם אתם בעלי הנכס, ואתם מבקשים הלוואה , הביטחון שיירשם לטובת הבנק הוא משכנתא (שיעבוד המקרקעין). המשכנתא נרשמת על ידי שטר משכנתא אותו מפיק הבנק בעצמו. על השטר יש לחתום בפני עורך דין או בפני רשם המקרקעין, לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ולשלם אגרה .
התחייבות לרישום משכנתא
התחייבות הנחתמת בפני עורך דין, על ידי בעל הזכויות הרשום בנכס, בדרך כלל מוכר הדירה, ובה הוא מתחייב בין היתר לרשום שיעבוד על הנכס לטובת הבנק, ברגע שהדירה תירשם על שמכם, וכן להחזיר לבנק את כספי ההלוואה ששולמו לו במקרה שהעסקה ביניכם ובין המוכר לא תצא לפועל.
רישום הערת אזהרה לטובת הקונה
מגינה עליכם מפני עסקאות סותרות של מוכר הנכס (כמו מכירה של הנכס לשני קונים במקביל).
ההערה לזכותכם תירשם, בדרך כלל, כנגד הצגת חוזה רכישת הדירה ללשכת רישום המקרקעין. הרישום של הערת האזהרה אמור להתבצע מיד אחרי חתימת חוזה הרכישה, על ידי עורך הדין המטפל בעסקה, והוא כרוך בתשלום אגרה בטאבו.
רישום הערת אזהרה לטובת הבנק
תירשם לרוב בשל התחייבות לרישום משכנתא, שבה המוכר או בעל המקרקעין, מתחייבים לרשום שיעבוד על הנכס לטובת הבנק, במועד רישום הדירה על שמכם. את ההתחייבות רושמים בלשכת רישום המקרקעין. הערת האזהרה לטובת הבנק נועדה להבטיח לבנק, שהמוכר לא יעביר את הנכס על שם הקונה מבלי שתירשם באותו מועד “משכנתא” לטובת הבנק. רישום הערת האזהרה הזו כרוך בתשלום אגרה בטאבו.
משכון זכויות
מדובר בשעבוד הזכויות ה’חוזיות’ שלכם בנכס לטובת הבנק. עד לרישום המשכנתא בפועל, השעבוד נעשה באמצעות מסמך “הודעת משכון” שיונפק לכם על ידי הבנק. תתבקשו לחתום על הודעת המשכון ולרשום אותה ברשם המשכונות. רישום המשכון כרוך בתשלום אגרה למשרד המשפטים. תוקף משכון הזכויות – עד רישום המשכנתא בפועל.
דו”ח שעבודים מרשם המשכונות
יש מקרים בהם נדרש דו”ח שעבודים מרשם המשכונות, לגבי זכויות המוכר או זכויותיכם בנכס.
למשל: אם אתם רוכשים נכס יד שנייה, תתבקשו להמציא דו”ח שעבודים לגבי המוכר מרשם המשכונות. בדו”ח הזה ניתן לבדוק אם הנכס שאתם רוכשים כבר משועבד, ואם כן – הבנק ידרוש להסיר את השעבוד.
ייפוי כוח נוטריוני לבנק
זהו מסמך שתקבלו בבנק ותתבקשו לחתום עליו. המסמך הזה מאפשר לבנק, בין היתר, לבצע פעולות במקומכם . את ייפוי הכוח תתבקשו לערוך בפני נוטריון – פעולה המחייבת תשלום שכר לנוטריון.
הערכת שמאי
כדי לוודא שהנכס שאתם מתכוונים לרכוש או לשעבד מהווה בטוחה טובה לבנק, או שסכום ההלוואה המבוקש הולם את שווי הנכס, הבנק דורש הערכת שמאי מקרקעין מרשימת השמאים שאושרו על ידו. את השמאי תצטרכו להזמין בעצמכם ולשלם לו ישירות. מסגרת האשראי שתוכלו לקבל, תיגזר משווי הנכס על פי חוזה הרכישה או על פי הערכת השמאי – הנמוך מביניהם.
ביטחונות על פי חוק המכר
על פי חוק המכר נקבע, כי ברכישת דירה חדשה מקבלן, על הקבלן להבטיח את הכספים ששולמו לו. באפשרותו לעשות זאת במספר דרכים, השכיחות בהן: רישום הערת אזהרה לטובתכם, מתן ערבות חוק מכר, או פוליסת ביטוח. הקבלן צריך לתת את אחת הבטוחות הנ”ל, רק אחרי ששולם לו סך של 7% ממחיר הדירה.
ערבים
במקרים מסוימים הבנק דורש גם ערבים, ומבקש גם מהם אישורי הכנסה.
