ישנן הרבה מאוד סוגי עסקאות נדלן והרבה מאוד סוגי לווים. במקביל, ישנם כל מיני פתרונות מימון פשוטים כמו הלוואת גרייס חלקי ומלא שניתן להשתמש בהם לטובת הקלה על התקופה הראשונה בלקיחת המשכנתא.
ישנם לא מעט אנשים שקונים נכסים מקבלן או מפרויקט מחיר למשתכן. במצב זה, הם, מצד אחד צריכים לשלם שכירות במשך תקופת הבנייה (כ-3 שנים) ומצד שני, צריכים להתחיל לשלם כבר משכנתא.
בדיוק בשביל מקרה כזה למשל, שווה לקחת הלוואת גרייס.
לפני שניכנס להסברים מפורטים על גרייס, חשוב להבין שגרייס זאת לא פעולה כלכלית בדרך כלל. אם לא חייבים לבצע גרייס, לא שווה לעשות את זה מכיוון שזה אומר פשוט לשלם לבנק ריבית מבלי לנגוס בקרן ההלוואה.
גרייס חלקי
פעולה שניתן לעשות על מסלולי ההלוואה השונים. ע”י ביצוע גרייס חלקי נשלם בהחזר החודשי את הריבית בלבד ללא תשלום של הקרן.
לאחר תקופת הגרייס החלקי, נפרסת הההלוואה מחדש בלוח שפיצר או בקרן שווה בתשלומים חודשיים של הקרן בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן. במצב זה, החזר משכנתא חודשי יעלה וחשוב להכיר את זה ולוודא לפני שאתם עושים גרייס, מה יהיה ההחזר החודשי אחרי תקופת הגרייס. לדוגמה, לקחתם משכנתא של מליון ש”ח ל-30 שנים. במידה ולא הייתם עושים גרייס, הייתם משלמים בלוח שפיצר עם ריבית של 5% כ-5,370 ש”ח כל חודש. עכשיו, אם הייתם עושים גרייס חלקי לשנתיים, זה אומר שבעוד שנתיים הייתם מתחילים לשלם את אותם מליון ש”ח אבל ל-28 שנים ולכם ההחזר היה קופץ ל-5,540 ש”ח. הבדל של כ-170 ש”ח כל חודש במשך 28 שנים!
בתקופות קצרות יותר אם עושים גרייס, העליה בהחזר החודשי היא משמעותית הרבה יותר ולכן, שוב, חובה לדעת מה יהיה ההחזר שלכם אחרי הגרייס, לפני שאתם לוקחים את המשכנתא.
כל מה שדובר כאן זה על משכנתאות שלא צמודות למדד. אם לוקחים משכנתא שצמודה למדד ומבצעים עליו גרייס והמדד עולה אז העליה בהחזר החודשי תהיה יותר משמעותית כי הקרן לא תהיה מליון אלה מליון ועוד עליית המדד.
מתי שווה לקחת גרייס חלקי?
נשקול לקחת גרייס חלקי כאשר אנחנו מתקשים לעמוד בתשלומי ההלוואה בשלב הראשוני של ההלוואה שברור לנו שבעוד שנה או שנתיים המצב יהיה טוב יותר (משכורות גבוהות יותר וכיו”ב). בנוסף ניתן לקחת גרייס חלקי גם כאשר נבנה תמהיל משכנתא ונרצה לקצר את המסלולים שצמודים למדד.
חישוב הריבית בגרייס חלקי
הלוואה של 100,000 ש”ח במסלול פריים בריבית של פריים מינוס חצי ל 20 שנה עם גרייס חלקי לשלוש שנים. בהנחה שהפריים עומד על 4% חישוב הריבית השנתית יעמוד על 100,000*3.5% = 3,500 ש”ח. נחלק את 3,500 ש”ח ב-12 = 292 ש”ח וזה מה שנשלם כל חודש בתקופת הגרייס החלקי.
ניתן לעשות גרייס חלקי רק על מסלול אחד או שני מסלולים. לא חושה לבצע גרייס חלקי על כל המשכנתא וחשוב לזכור את זה.
גרייס מלא
דחיית תשלומי המשכנתא לתקופה מסוימת. הפעולה דוחה את תשלומי המשכנתא לתקופה מסוימת שלאחריה, המשכנתא נפרסת בדרך של קרן וריבית. אם המשכנתא צמודה למדד, מתווסף מדד המחירים לצרכן ליתרת הקרן הבלתי מסולקת.
באופן כללי שווה לבצע את פעולת הגרייס על מסלולים בריבית פריים מכיוון שמסלולים אלו לא צמודים למדד וקרן ההלוואה לא גדלה בהם מידיי חודש.
לסיכום, הלוואת גרייס היא פעולה שהיא לא בהכרח כלכלית ויחד עם זאת לעיתים אין ברירה וצריך להשתמש בה.
חשוב לקחת גרייס על מסלולים עם ריבית נמוכה כמו הפריים, להימנע ממסלולי משכנתא צמודים למדד וכמובן לקחת בחשבון שההחזר החודשי יהיה גבוה יותר בסיום תקופת הגרייס.
