מחזור משכנתא זה בעצם לקחת את המשכנתא הקיימת שלכם, לסגור אותה או חלקים ממנה, ולקחת משכנתא חדשה.
הבנקים למשכנתאות לא אוהבים כשאתם ממחזרים את המשכנתא שלכם ולרוב יגידו כמעט כל דבר על מנת שלא תעשו את זה.
הם לא אוהבים שאתם ממחזרים כי שאתם עושים זאת אתם מרוויחים כסף ושאתם מרוויחים כסף הבנק מפסיד כסף. לכן, בכל מה שקשור למיחזור המשכנתא שלכם יש צורך להיעזר בגורם אובייקטיבי ולא להקשיב ליועצי המשכנתאות של הבנק כי הם יועצי המשכנתאות של הבנק.
תהליך המחזור מתחלק לשני חלקים:
כמה כללי אצבע מהירים לדעת שיש לכם כדאיות מחזור:
אם היכולות שלכם השתנו, כלומר אתם יכולים להחזיר יותר כסף כל חודש, אז שווה למחזר. כל 300 ש”ח שאתם יכולים להעלות בהחזר החודשי יכולים לעשות לכם שינוי גדול מאוד במשכנתא שלכם. לדוגמה – מסלול של ריבית משכנתא קבועה ל 20 שנים. במסלול נשארו 300,000 ש”ח בריבית של 3.8%. ההחזר החודשי שם הוא – 1,786 ש”ח וההחזר הסופי יהיה 428,755 ש”ח. עכשיו בואו נראה מה יקרה אם נעלה את ההחזר רק ב 300 ש”ח. החזר המשכנתא החודשי יעלה אל 2,088 ש”ח, התקופה תרד ל 16 שנים! כן, 4 שנים פחות וההחזר הכללי יהיה400,846 ש”ח, כן, כמעט 30,000 ש”ח חיסכון! זה מאוד משמעותי.
אם תנאי השוק השתנו, ועכשיו ניתן להשיג תנאים טובים יותר, אז שווה למחזר. לדוגמה – משכנתא בה נשארו סך הכל 300,000 ש”ח בריבית קבועה צמודה של 3.8%. ההחזר החודשי יעמוד על 1,788 ש”ח וההחזר הכללי על 499,738 ש”ח. עכשיו, הריבית ירדה ב כ 0.4%. בואו נראה מה קורה- ההחזר החודשי ירד אל 1,727 ש”ח וההחזר הכללי ירד ל 482,000 ש”ח. במצב כזה, כמו שאתם רואים, ירידה רק של ריבית לא בטוח מספיקה לכדאיות מחזור.
אם יש לכם קנס פירעון מוקדם גבוהה – זה סימן שכנראה שווה לכם למחזר. איך זה יכול להיות? קנס פירעון מוקדם נוצר כתוצאה מהפרש ריביות. כלומר, אם לקחתם משכנתא והריבית היתה 6 אחוזים ועכשיו היא 3 אחוזים אז יהי לכם קנס. יחד עם זאת, בגלל שמדובר על מאות אלפי שקלים לעשרות שנים, גם אם מעמיסים את הקנס על המשכנתא וממחזרים לתנאים הטובים, רוב הסיכויים שבסופו של דבר זה יהיה כלכלי וכדאי מאוד.
אם לקחתם משכנתא לבד ללא ייעוץ משכנתאות מקצועי, שווה לכם לבדוק כדאיות מחזור משכנתא. אין מה לעשות, ליועץ משכנתא פרטי מומלץ אין תחליף! יועץ משכנתא טוב בונה תמהיל משכנתא מושלם, מגיש את התיק נכון, משיג ריביות והולך למרווח המינימאלי של הבנק. אם לקחתם משכנתא ללא יועץ משכנתאות פרטי, שווה לכם לבדוק כדאיות כלכלית למחזור. מקסימום תרוויחו.
חשוב להבין שמשכנתא היא מוצר פיננסי בשוק שמשתנה כל הזמן. כשהשוק משתנה, כמעט תמיד, ניתן לנצל את התנודות על מנת לשנות את המשכנתא ולהרוויח כסף גדול.
הטעות הכי גדולה ברמה הפיננסית היא לקחת משכנתא ולטמון את הראש בחול. זאת טעות שתעלה למי שמבצע אותה כמעט 170,000 ש”ח בממוצע.
זה הכסף שלכם וחבל מאוד לתת אותו לבנקים למשכנתאות.
אתם מוזמנים לקרוא כתבה חשובה מגלובס על מחזור בלחיצה כאן שכתב מר עדי שטרן המנכ”ל של שטרן משכנתאות.
